На юге Сахалина развернулись масштабные стройки. Жилье для "бюджетников", новые офисные здания, спортивные комплексы и торговые центры. Но насколько качественны эти варианты? И кому из строительных организаций можно доверять? Об этом рассказал председатель правления НП "Строители Сахалина и Курил" Владимир Лабай.
- Какие существуют бюрократические проблемы у строителей?
- Строители всегда реализовывают проекты, которые разработаны профессиональными проектными организациями, на основе инженерно-строительных изысканий и прошли процедуры экспертиз, получения необходимых разрешений, заключений, некоторых согласований. Вот эта, утвержденная заказчиком документация, строителями и реализовывается. И если эта стадия прошла успешно, то тогда к строителям возникает минимум вопросов. А дальше дело строительного контроля и государственного строительного надзора. Все перечисленные процедуры у нас в области занимают многие месяцы, а порой даже годы.
Длительные сроки всех упомянутых выше процедур и их большое количество снижают инвестиционную привлекательность региона, города Южно-Сахалинска и прибыльность проектов. А дальше схема реализации проектов распадается на несколько вариантов. Если финансирование проекта обеспечивается за счет средств бюджета любого уровня, то начинает работать федеральный закон 94-ФЗ.
За право выступить подрядчиком организации и индивидуальные предприниматели соревнуются на подрядных торгах. Именно в этой процедуре и заложены все недостатки этой системы выявления наиболее достойного претендента. Например, вы хотите на аукционе получить подряд на объект. Единственным критерием для победы на любом аукционе является предложение минимальной цены. По сути это мина замедленного действия. Для проведения подрядных аукционов на основе проектно-сметной документации определяется стартовая (начальная) цена стоимости строительства объекта. В неё включаются стоимость строительных материалов, эксплуатации машин и механизмов, стоимость производства работ, накладные расходы и плановые накопления, т.е. прибыль Вы приходите на торги или участвуете в электронной площадке.
К примеру, на 30-квартирный дом в Холмске закладывается стартовая цена - 100 млн рублей. Начинается борьба за объект. Доходит до того, что цена снижается до 50 млн. Но по условиям аукциона необходимо построить качественный объект, который должен соответствовать проектной документации. Но как это сделать? Начинаются поиски, на чем сэкономить.
- Как тогда построить дом? Что ужимать в смете?
- Можно ужать свою прибыль, свести к нулю, уменьшить накладные расходы. В них входит целый перечень расходов, начиная от обучения и заканчивая охраной труда, содержанием строительной площадки. Именно по этой причине Вы созерцаете на стройплощадках рабочих без спецодежды, касок, очков, ботинок, перчаток. На объектах отсутствуют козырьки, подмости, ограждения и даже леса не соответствуют нормативным требованиям, т.к. на них просто нет средств. И вы убираете все это из своих затрат. Значит, будет вопиющее нарушение требований безопасности труда, потому что по-другому нельзя.
Дальше Вы идете по пути урезания зарплаты. Следовательно, Вы не сможете привлечь квалифицированную рабочую силу. И кого тогда привлечь? Для таких целей на рынке есть гастарбайтеры, за которых работодатель, как правило, не платит никаких налогов, нет соответствующих отчислений в фонды пенсионного, социального и медицинского обеспечения. Работа таких строителей идет на закрытом объекте - они на нем и живут, и работают. И все равно средств для строительства объекта недостаточно. Тогда заказчик экономит на строительных материалах. А за ценой материалов, как правило, тянутся их потребительские свойства.
- Можете привести конкретный пример?
Как вариант, одно из медицинских учреждений города. По проекту полы холла этого здания должны быть выполнены из керамогранита. Учитывая, что на обуви мы несем песок и пыль, т.е. по сути, абразивный материал, керамогранит должен иметь высокую истираемость, не менее заложенной в проекте. Это главный критерий для полов в таком месте и чем качественнее он по истираемости, тем дороже.
Что делает подрядчик? Он меняет его на линолеум, через полгода он весь в клочьях. Смотришь в проект, а там керамогранит. Для чего это делается? Это как раз один из способов найти недостающие средства на завершение строительства объекта! Это касается абсолютно всех объектов, где проходят аукционы на право подряда с большим снижением стартовой цены. Всем понятно, что такая система порочна и не дает, в принципе возможности построить объект с надлежащим качеством.
Самое страшенное, что и заказчик, и подрядчик попадают в круг, из которого нет выхода, и идут на сговор. На мой взгляд, необходимо менять действующее законодательство, принимать федеральный закон, который будет регулировать порядок и процедуры торгов только в строительстве, а не валить все в одну кучу и не мешать с закупками товаров, оборудования и продовольствия. Должна быть какая-то планка, ниже которой стартовая цена не может опуститься.
Если все-таки она опустилась, то с такими торгами должна разбираться Федеральная антимонопольная служба и прокуратура, как с фактом нарушения антимонопольного законодательства. Поэтому новый закон о подрядных торгах в строительстве жизненно необходим для строительной отрасли.
- Что вы можете посоветовать обычному человеку, который решил обзавестись своей недвижимостью?
Человек сам должен внимательно ознакомиться с документами, к примеру с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Изучить проектную декларацию, ознакомиться с проектной документацией, уточнить наличие разрешительных документов. При необходимости проконсультироваться у специалистов. Потому что обычный человек (учитель, врач, продавец…) вряд ли сможет разобраться в нюансах смет и проектов.
Подрядчик всегда заинтересован сэкономить и надо проконтролировать, чтобы с вас не взяли лишнее. К примеру, прописана цена кв. метра 65 тысяч рублей, подрядчик в любом случае, с дольщика и возьмет эти деньги. Нужна полная ясность, что входит в эту цену, т.к. после подписания договора уточнять будет поздно. Поэтому не должно быть импульсивных решений.
Сегодня на строительном рынке Сахалина есть несколько компаний с репутацией надежных партнером, которым можно доверять. Наше некоммерческое партнерство "Строители Сахалина и Курил" также может оказать реальную помощь в консультировании граждан, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
