SakhalinMedia, 12 декабря 2025. За последний год в России участились случаи, когда продавцы недвижимости, в особенности пожилые люди, требовали через суд расторгнуть договор купли-продажи, объясняя это тем, что они действовали под давлением мошенников. Самым резонансным из них стало дело певицы Ларисы Долиной, поэтому все подобные прецеденты получили название "схема Долиной".
Как рассказала руководитель агентства недвижимости "Южный Город", президент Гильдии риэлторов Сахалина, член национального совета Российской Гильдии Риэлторов Юлия Гулай, в Сахалинской области аналогичных примеров пока нет, однако "современные схемы мошенничества фиксируются, пусть и в менее острых формах". Какие инициативы сегодня выдвигаются на федеральном уровне для защиты добросовестных покупателей и как можно обезопасить сделку с недвижимостью уже сейчас — в материале ИА SakhalinMedia.
В апреле-июне 2024 года певица Лариса Долина продала свою квартиру, по ее словам, под влиянием мошенников. Злоумышленники заявили, что сделка будет фиктивной и недвижимость останется в имуществе артистки, но в итоге квартира перешла другому человеку. Позже суд признал сделку о продаже недействительной, постановил изъять квартиру у покупательницы и вернуть ее Долиной. Этот случай если не стал знаковым, то точно подсветил одну из актуальных проблем на рынке недвижимости.
По данным депутатов Госдумы Сергея Колунова и Ильи Вольфсона, которые разработали ряд мер для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей, за последнее время суд аннулировал более 3 тыс. сделок по продаже квартир с участием пенсионеров, которые, по собственным заявлениям, были обмануты мошенниками. Во многих случаях покупатели остались без жилья и денег, так как им отказали в возмещении ущерба и взыскании денежных средств. При этом в судебной практике есть прецеденты, где положительное решение выносилось в пользу покупателя. Об одном из них ИА SakhalinMedia рассказала Юлия Гулай.
"В Якутии суд отказал пожилой женщине в возврате квартиры, которую она продала, утверждая, что сделка была совершена "под давлением мошенников". Суд признал, что продавец понимала значение своих действий и могла ими руководить. В результате квартира осталась в собственности покупательницы. Этот случай подтвердил, что суд может защитить добросовестного приобретателя даже в спорных сделках", — отметила эксперт.
Тематическое фото. Фото: Артём Хорошилов , ИА Stavropol.Media
Для борьбы с мошенничеством по "схеме Долиной" Колунов и Вольфсон разработали ряд мер, которые направили на оценку в Верхновный суд РФ. Парламентарии предложили рассмотреть два механизма защиты: обязательное нотариальное удостоверение всех сделок и страхование права собственности, если речь идет о единственном жилье у продавца или покупателя.
Свое мнение по поводу документа выразил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он считает, что "перечисленные меры интересны, но не решают проблему добросовестных покупателей". По его мнению, большая часть сделок, которые позднее оспаривались в суде, уже была нотариально удостоверена. Поэтому для эффективности мер нужно реформировать институт нотариата, усилить имущественную ответственность нотариусов и изменить систему страхования титула — сегодня она ограничена 1–3 годами, а механизма пожизненной защиты нет.
Также Константин Апрелев добавил, что ключевую роль в данном вопросе играет судебная практика: ее корректировка со стороны Верховного суда может оказаться быстрее и эффективнее законодательных реформ.
Еще одна федеральная инициатива предполагает ввод семидневного периода охлаждения для сделок с недвижимостью. Соответствующий законопроект внесли на рассмотрение Госдумы депутаты фракции "Справедливая Россия" под руководством Сергея Миронова. Авторы предложили использовать защищенные банковские инструменты, например, аккредитивы или специальные счета, гарантирующие безопасность сделки и защиту от возможных махинаций. По их мнению, это обеспечит покупателям дополнительное время для оценки ситуации и предотвращения воздействия мошеннических схем.
Предполагается, что государственная регистрация сделки будет проводиться только по истечении семи дней со дня заключения договора купли-продажи. За это время продавец сможет пересмотреть свое решение и убедиться, что оно не было принято под влиянием третьих лиц, включая мошенников. При этом средства за продажу квартиры будут перечисляться исключительно на банковский счет и только после госрегистрации. Вступление в силу документа запланировано на 1 января 2026 года.
Несмотря на определенную тенденцию мошенничества на рынке недвижимости, покупатели могут максимально обезопасить свою сделку, соблюдая рекомендации экспертов. Как пояснила руководитель агентства недвижимости "Южный Город" Юлия Гулай, в первую очередь, необходимо тщательно проверить документы: провести анализ истории перехода права собственности, изучить расширенную домовую книгу или ее аналог, убедиться в отсутствии скрытых претензий со стороны родственников и проконтролировать количество сделок с недвижимостью за короткий срок.
Важным шагом является оценка намерений продавца, отметила Гулай. Покупатель вправе получить информацию о том, где продавец будет жить после сделки, как он планирует распоряжаться деньгами и кто из его семьи в курсе продажи. Также необходимо обращать внимание на адекватность поведения человека, в особенности это касается пожилых продавцов. Эксперт уточнила, что в спорных случаях допускается проведение психолого-психиатрической экспертизы в день сделки, также при малейших сомнениях покупатель может запросить справку о психическом состоянии продавца. По словам Гулай, цель таких манипуляций не в ограничении продавца, а в формировании доказательной базы добросовестности покупателя.
Эксперт указывает и на значение безопасных форм расчетов. Так, одним из механизмов, который снижает финансовые риски, является аккредитив. В данном случае покупатель отдает часть средств за недвижимость после регистрации права собственности, остаток — после акта приема-передачи и выписки продавца.
Тематическое фото. Фото: Илья Аверьянов
По словам Юлии Гулай, сегодня покупателям важно не просто приобрести жилье, а провести сделку так, чтобы в будущем она выдержала любую проверку. В этом смысле большую помощь могут оказать квалифицированные специалисты — риелторы.
"В современных условиях сопровождение сделки становится не роскошью, а необходимостью. <...> Мы [риелторы] уделяем этому особое внимание: каждая сделка проходит многоуровневую юридическую проверку, клиенты получают рекомендации по снижению рисков", — поделилась эксперт.
Таким образом, перед заключением сделки покупателям стоит максимально задокументировать свою добросовестность, чтобы минимизировать риски, также можно обратиться в профессиональное агентство к специалисту, который будет контролировать соблюдение прав клиента на всех этапах сделки.