С 2025 года оформить дарственную на недвижимость можно только через нотариуса. Это нововведение призвано сократить число мошеннических схем и защитить права собственников. До сих пор договоры дарения можно было заключать в простой письменной форме, однако такая практика приводила к росту афер, связанных с незаконным отчуждением жилья. Теперь, согласно Федеральному закону № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 года, все сделки дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Адвокат Юлия Толмачева разъясняет ИА PrimaMedia, как теперь будет происходить процесс оформления дарственной, какие документы потребуются и что делать, если стороны находятся в разных регионах.
До недавнего времени договоры дарения недвижимости можно было оформлять в простой письменной форме. Даритель и одаряемый (дарополучатель) подписывали нужные бумаги, после чего все процедуры регистрации недвижимости в Росреестре (чтобы закрепить за собой право владения квартирой, коттеджем, землей и. т.п.) мог совершить дарополучатель уже без дарителя.
Тематическая иллюстрация. Фото: ИА PrimaMedia
Слабая защищенность подобных сделок спровоцировала рост преступлений в сфере операций с недвижимостью. По данным отчета исследовательского центра "Аналитика. Бизнес. Право" в 2024 году доля судебных приговоров за обманы с договорами дарения выросла до 35% от общего числа обвинительных заключений за мошенничества с недвижимостью.
"Государство приняло дополнительные меры защиты дарителя. Сегодня благодаря Федеральному закону от 13.12.2024 г. № 459-ФЗ сделки даже между близкими родственниками должны оформляться нотариально. По мнению специалистов это позволит свести к минимуму совершение сделок путем обмана или с применением насилия, угроз", — отмечает юрист.
Сделки с недвижимостью: новые правила дарения объясняет юрист Юлия Толмачева Эксперт прокомментировала ключевые и важные изменения в законодательстве
Суммы ущерба от действий мошенников по договорам дарения в России
- 2019 год — 1,14 млрд рублей;
- 2020 год — 1,25 млрд рублей (+9%);
- 2021 год — 1,5 млрд рублей (+20%);
- 2022 год — 2,11 млрд рублей (+41%);
- 2023 год — 2,17 млрд рублей.
(По данным Федеральной нотариальной палаты (ФНП)).
Как всё происходит
Для составления и заверения договора дарения собственник недвижимости обращается к нотариусу. Тот проверяет нюансы, указывает на ошибки и несоответствия.
Например, муж хочет подарить жене свою часть недвижимого имущества, приобретенного в браке. Нотариус разъяснит: имущество считается совместно нажитым, и подарить его или даже его часть второй половине, не меняя установленный законом режим совместной собственности супругов, нельзя. Изменить режим собственности в этом случае можно брачным договором или соглашением о разделе имущества (которые также должны быть удостоверены нотариусом).
Также нотариус разъяснит сторонам суть и последствия подписания каждого пункта документа, уточнит реальную волю сторон, что исключает риск совершения сделки под давлением, под действием алкоголя, лекарств и так далее. Если нотариус заподозрит аферу, он откажет в удостоверении сделки.
"Удобно, что нотариус работает по принципу одного окна: проверяет права на недвижимость и ее обременения, оперативно запрашивает из государственных реестров нужную информацию, направляет документы для регистрации прав в Росреестр в электронном виде, чтобы право собственности на недвижимость перешло от дарителя к одаряемому", — говорит Юлия Толмачева
По словам адвоката, любую сделку по отчуждению недвижимости можно провести дистанционно — с привлечением двух и более нотариусов, это значительно упрощает оформление документов, если стороны договора находятся в разных концах страны.
Участие нотариуса гарантирует правовую чистоту сделки. За каждую удостоверенную сделку нотариус несет полную имущественную ответственность, что обеспечивает дополнительную гарантию безопасности.
С 2025 года в России вводится Стандарт прав и законных интересов ипотечных заемщиков Юрист Юлия Толмачева о том, как документ изменит отношения между жителями, застройщиками и банками
"Нотариус разъясняет сторонам все последствия сделки, проверяет дееспособность участников, удостоверяет добровольность волеизъявления и исключает возможность давления или обмана", — отмечает специалист.
Что нужно от вас
До полного оформления сделки проходит два этапа. Первый — заверение договора дарения. Второй — государственная регистрация перехода права собственности на подаренную недвижимость.
Для государственной регистрации перехода права потребуются:
- заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (по установленной форме);
- договор дарения (подлинник);
- документы, удостоверяющие личность заявителя (заявителей);
- документ, удостоверяющий личность представителя (представителей), а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (при наличии представителя);
- иные документы (например, заверенное у нотариуса согласие супруга дарителя, если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов; разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан; согласие банка, если объект недвижимого имущества в ипотеке; документы об оплате государственной пошлины (не обязательно)).
Стоимость работы нотариуса складывается из нескольких компонентов. За регистрацию права собственности следует заплатить государственную пошлину — 4000 рублей для физлиц и 44 000 рублей для организаций. К этой сумме следует прибавить сумму федерального и регионального тарифов нотариуса. Федеральный при дарении одинаков для всех субъектов: 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей. Суммы региональных колеблются: в Москве— от 7700 рублей, в Санкт-Петербурге — от 6700 рублей, в Краснодарском крае — от 6000 рублей.
Юлия Толмачева говорит, что изменения в порядке оформления дарственных должны привести к уменьшению числа сделок с пороками права, воли (например, при совершении сделки с недееспособным) или откровенных афер по незаконному отъему недвижимости.
