Развитие застроенных территорий на условиях государственно-частого партнерства может стать одним их механизмов для решения проблем с ветхим жильем в Хабаровске. Об этом ИА AmurMedia рассказали в городской администрации краевого центра.
В истории каждого поселения наступает период, когда новое строительство возможно только на ранее освоенных территориях, взамен ранее построенного. Мировая практика показывает, что обновление застройки городов происходит каждые 100 лет. Здания ветшают, технологии развития отраслей экономики полностью меняются, поэтому смена сложившейся застройки неизбежна.
Ликвидация в 2005 году государственной программы переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда, отсутствие средств в бюджете города на исполнение признанных государством государственных полномочий по расселению граждан потребовала принятия решений.
В 2006 году в Градостроительный кодекс были внесены изменения, появилось право органов местного самоуправления использовать земельный ресурс для решения вопроса расселения ветхого и аварийного жилищного фонда — принимать решения о развитии застроенной территории, на которой расположены непригодные для проживания жилые дома. Такую территорию инвестор мог получить с преференциями: без заключения договора аренды на период выполнения обязательств, без внесения арендной платы, с правом получить бесплатно в собственность или аренду земельный участок после того, как ветхие дома на развиваемом участке будут расселены.
Хабаровск сразу активно включился в реализацию процедур развития застроенных территорий, в которых были заинтересованы все хабаровчане, ведь итогом должно стать обеспечение безопасных условий для проживания граждан, расселение и снос ветхого и аварийного жилищного фонда, улучшение облика и привлекательности города, пополнение бюджета, главное – решение жилищных проблем горожан. Хабаровск в ряде российских городов принимает участие в пилотном проекте развития застроенных территорий. Разработаны мероприятия сноса и расселения.
Из программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска 2012 года:
"..проживание граждан в многоквартирных жилых домах, имеющих более 50% износа и не соответствующих санитарно-техническим требованиям, постоянно сопряжено с небезопасностью пребывания, риском возникновения аварии (обрушения). Кроме того, такие строения ухудшают внешний облик, сдерживают развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, снижают инвестиционную привлекательность города…"
На аукционы первоначально выставлялись строительные площадки, формируемые по месту нахождения ветхих многоквартирных домов. При появлении законодательно оформленной возможности поэтапного освоения земельных участков уже в 2012 году решением Хабаровской городской Думы принята следующая программа сноса и расселения многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска. Программа стала адресной, содержала перечень многоквартирных домов со сниженными эксплуатационными характеристиками в силу физического и морального износа, в том числе многоквартирные деревянные неблагоустроенные дома, многоквартирные жилые дома первых массовых серий, многоквартирные дома, не соответствующие градостроительному регламенту. Первоначально в программу было включено 16 многоквартирных домов, на сегодня их количество составляет 253, а это 2167 квартир.
Итоги реализации программы, планы на будущее
Практика города Хабаровска по развитию застроенных территорий была признаны наиболее успешной и включена Конгрессом муниципальных образований в Кодекс лучших практик муниципальных образований, рекомендованных для внедрения в муниципальных образованиях Российской Федерации. Дан толчок последовательному внесению изменений в федеральное законодательство по преференциям для инвесторов.
С 2007 года инвесторами расселено 280 семей, 26 ветхих домов снесено полностью; 157 семей, проживающих в 17 домах, находятся в процессе расселения. Город стал краше, появились новые комфортабельные современные высотки, уютные детские площадки.
Застроены территории города: микрорайон "Строитель", группа высотных домов по ул. Кавказской, группа жилых домов со встроенными помещениями в квартале по ул. Тургенева – Амурский бульвар – ул. Комсомольская. В процессе оформления разрешительной документации земельные участки с многоквартирными неблагоустроенными домами в квартале по ул. Краснореченской – ул. Радищева – ул. им.П.Л.Морозова; в квартале ул. Павловича – пер. Смены – ул. Слободской. И это не предел. Действие программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска утверждено до 2030 года. Перечень домов, планируемых под снос, постоянно пополняется. В ближайшее время вниманию покупателей на аукционе будут предложены 17 территорий, в плане разработка еще 12.
Кому полагается жилье по программе и чем это заканчивается
При расселении жильцов ветхих домов инвестор обязан соблюсти одну норму жилищного законодательства – предоставить благоустроенные (а это отопление, водоснабжение, водоотведение, газо — электроснабжение) жилые помещения, по площади не менее, чем ранее занимаемые.
Статистика с уровнем инфляции в России не утешает, во избежание возрастания затрат на строительство желаемых объектов инвестором надо в максимально короткие сроки освободить земельный участок, расселить жильцов, соответственно и квартиры для расселения приобретаются в уже существующем сданном в эксплуатацию жилищном фонде или на вторичном рынке жилья.
При отсутствии на законодательном уровне других требований при расселении домов подход к жильцам одинаков: не может учитываться нуждаемость граждан в жилье и права собственности на другие квартиры, которые могут находиться и в благоустроенных домах; фактическое непроживание граждан по адресу расселяемого дома; финансовое положение граждан, которые самостоятельно могут улучшить свои жилищные условия. Условия для расселения для всех одинаковы. На практике инвестор может годами искать сохраняющих в ветхих домах регистрацию граждан, где проживают совершенно посторонние люди, а найдя получить требование о такой стоимости и месте нахождения желаемой для предоставления квартиры, которая в десятки раз превышает стоимость квартиры в ветхом доме. По причине наличия собственного благоустроенного жилья более чем ¼ полученных квартир гражданами продается, даже не заселяясь.
Живой пример:
Молодая семья проживает в собственной благоустроенной квартире в новостройке по ул. Вахова, квадратами обеспечены сверх нормы. Но – муж сохраняет прописку в комнате площадью 15,9 кв.м. в коммунальной квартире одного из ветхих домов по пер. Доступному, где не проживал больше 15 лет, как и многие в этом доме. Земельный участок под домом вошел в территорию развития – предоставлен инвестору под застройку в 2007 году. Инвестор обязан жильцов домов расселить. Найдя с трудом прописанного в комнате мужчину в 2016 году, весь год инвестор подбирает для него жилье, сталкиваясь с все новыми и новыми требованиями. Наконец однокомнатная подходящая благоустроенная квартира куплена. Только в квартиру никто не въезжал. Документы на приватизацию уже сданы, регистрация права собственности прошла, новые покупатели почти найдены. В данном случае, о каком улучшении жилищных условий нуждающихся в жилье, проживающих в неблагоустроенном, не отвечающим санитарным, техническим требованиям, требованиям безопасности горожан можно говорить?
Другой пример:
Семья из 6 человек проживала в квартире площадью 49 кв.м. в неблагоустроенном деревянном доме по пер. Смены. Дом вошел в территорию развития, инвестор по нормам жилищного законодательства подбирал квартиры для предоставления жильцам. Другого жилья у членов этой семьи не было, дохода для участия в программах и приобретения жилья за счет собственных средств явно недостаточно. Дом фактически развалился, семья вынуждена снимать жилье. Для заселения семьи в соответствии с требованиями закона подобрана благоустроенная квартира площадью 50 кв.м. в девятиэтажном доме 1982 года постройки по пер. Краснореченскому, отвечающая всем санитарным и техническим требованиям. Спасибо инвестор конечно не ждал, ждал окончания всех юридических процедур, желая осваивать площадку. Однако заселиться семья не торопилась, требуя предоставить жилье по норме предоставления на каждого члена семьи – вместо ранее занимаемых в доме 49 кв.м. — 108! Долго убеждал, доказывал, просил инвестор, пока не поставил точки над И суд – разобрался, все исследовал и принял решение о выселении семьи с неблагоустроенного дома с предоставлением квартиры по пер. Краснореченскому.
Можно на этом остановиться? Достигаема цель?
При отсутствии государственной поддержки финансирования мероприятий расселения неблагоустроенного жилья оценка эффективности программы развития застроенных территорий для города Хабаровска очень высока. Можно на этом остановиться? Однозначный ответ нет. Привлекательными для инвесторов чаще являются участки центральной части города, что отодвигает перспективу расселения неблагоустроенного жилищного фонда с окраин. Цель обеспечения жильем семей, которые не в состоянии самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества в рамках программы развития застроенных территорий не может быть достигнута в полной мере. Нет на законодательном уровне закрепления дифференцированного подхода при обеспечении жильем категорий граждан: в первую очередь должны быть обеспечены жильем нуждающиеся в безопасных условиях проживания семьи. Обеспечение жилищных прав семей, реально не проживающих, сохраняющих прописку в неблагоустроенном жилье должно ставиться в зависимость от наличия прав на другое жилье. Городское сообщество вновь должно искать пути решения вопросов расселения ветхого жилья.
Канал AmurMedia в Telegram! Быстрые и свежие новости!
