SakhalinMedia, 12 июня. В условиях экономической нестабильности многие задумываются о сохранении и приумножении сбережений на черный день. Россиянам для этого доступны различные инструменты, которые отличаются степенью риска и первоначальными вложениями. Многие годы остается популярным такой вид инвестиций, как недвижимость — для многих это надежный капитал, который, по их мнению, всегда будет ликвиден и имеет осязаемую форму и материальную ценность.
Но как на самом деле дела с доходностью и сроком окупаемости квартир на Сахалине? Будет ли инвестору выгоднее купить квартиру и сдавать ее, нежели прибегнуть к другим инструментам? Корр. ИА SakhalinMedia изучил доходность инвестиций в недвижимость в регионе и сравнил ее с доходностью других видов долгосрочных инвестиций — банковских вкладов и государственных облигаций. Подробнее — в материале.
Квартира как источник дохода
Ранее ИА SakhalinMedia уже рассматривало доходность от квартир при сдаче их в аренду в Южно-Сахалинске. Арендаторы, по сути, гасят кредит, и когда недвижимость переходит к владельцу, она уже полностью или частично оплачена. В теории схема выглядит почти безупречной. На практике же ключевым становится вопрос срока окупаемости.
Средняя стоимость квартир в Южно-Сахалинске: однокомнатная — от 6,5 млн рублей, двухкомнатная — от 8 млн, трёхкомнатная — от 10 млн рублей. Цены варьируются в зависимости от района, состояния жилья и метража. Так, "однушка" сдаётся за 35–40 тыс. рублей в месяц, "двушка" — от 40 до 50 тыс., "трёшка" — от 50 до 80 тыс. рублей, премиум-сегмент — до 150 тыс. рублей.
Квартира, которая платит сама за себя: сколько лет окупается недвижимость на Сахалине Через сколько лет "однушка", "двушка" и "трешка" в Южно-Сахалинске начнут приносить прибыль
При стоимости квартиры 6,5 млн рублей и аренде 35–40 тыс. рублей в месяц срок окупаемости составляет 13,5–15,5 года. Двухкомнатная за 8 млн рублей при аренде 40–50 тыс. рублей окупается за 13,4–16,7 года. Трёхкомнатная за 10 млн рублей при аренде в 50 тыс. рублей окупится за 16,7 года, при 70–80 тыс. — за 10,5–12 лет, при 150 тыс. (премиум) — за 5,6 года, однако спрос в этом сегменте ограничен.
Для расчета доходности нужно использовать формулу: среднюю аренду разделить на среднюю стоимость квартиры. Получается, что при наибольших значениях в каждом типе недвижимости доходность варьируется от 6% до 10%. Наиболее выгодными будут инвестиции в трехкомнатное жилье: при средней аренде до 80 тыс. рублей доходность составит около 10% от стоимость самой квартиры.
Доходность около 6% от стоимости жилья будет, если купить 1— или 2-комнатную квартиру в пределах 8 млн рублей и сдавать ее за 30-50 тыс. рублей. Премиум-сегмент при этом особо высокой доходности не демонстрирует: при покупке квартиры от 20 млн рублей доходность от аренды составит порядка 7,5%. Что касается окупаемости, "люксовые" квартиры окупят себя почти в два раза быстрее, чем квартиры классом ниже: 5,6 года против 10 лет и выше.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| 1-комнатная | от 6,5 млн рублей | 35–40 тыс. рублей | 6% | 13,5–15,5 года |
| 2-комнатная | от 8 млн рублей | 40–50 тыс. рублей | 6% | 13,4–16,7 года |
| 3-комнатная | от 10 млн рублей | 50–80 тыс. рублей | 10% | 10,5–16,7 года |
| премиум-сегмент | от 20 млн рублей | до 150 тыс. рублей | 7,5% | 5,6 года |
Таким образом, минимальный срок окупаемости жилья в Южно-Сахалинске — около 13–14 лет при условии стабильной аренды и качественного ремонта. Если говорить о финансовой стороне, то доходность от вложений в недвижимость в областном центре — около 8% при ежегодном доходе от аренды в среднем 600 тыс. рублей в год.
Что касается рисков, то недвижимость остается одной из самых низкорисковых форм вложений. По мнению экспертов, жилье имеет стабильный спрос и мало подвержено обесцениванию из-за инфляции.
Однако на доходность от такого рода инвестиций влияют второстепенные расходы: потенциальному инвестору важно учесть, что часть выручки с аренды придется отдать на уплату налогов на доход и имущество, а также проводить текущий ремонт и замену мебели. Стоит обратить внимание, что квартира может и простаивать без жильцов: тогда сроки окупаемости повысятся, а доходность может упасть почти в разы.
Банковский вклад
Ставки по вкладам в крупных банках находятся примерно на уровне 13–14% годовых, и это заметно выше средней доходности аренды жилья. Например, если взять 8 млн рублей (эквивалент средней стоимости квартиры в Южно-Сахалинске), то вклад под 13% может приносить около миллиона рублей в год до вычета налогов. Та же сумма, вложенная в недвижимость, без учета всех расходов и простоев в среднем дает около 600 тыс. рублей в год.
Важный нюанс с вкладами заключается в том, что с ростом инфляции деньги, вложенные на депозит, обесцениваются. Иначе говоря, фактическая ценность денег, лежащие на вкладе, через год инфляции будет меньше: то есть на эти же деньги можно будет купить меньше товаров или услуг.
Менее частая, но допустимая ситуация — у банка, где открыт вклад, отозвали лицензию. Но даже таком случае каждому вкладчику гарантируется от государства возврат вкладов в пределах 1,4 млн рублей в одном банке (включая проценты). Поэтому суммы выше этого лимита безопаснее распределять по разным банкам.
Государственные облигации: что почем
Для начала стоит сказать, что вообще такое облигации. Это ценные бумаги, которые представляют долговую расписку. Их выпускает эмитент — компания, которой нужны деньги, или государство — оно тоже может быть эмитентом.
Люди покупают облигации и таким образом дают свои деньги взаймы этой компании или государству, рассчитывая получить определенный доход. Полная сумма, сроки и размер выплат этого дохода (если планируется несколько платежей), как правило, известны при покупке облигаций.
Что такое акции и облигации и как на них заработать: ликбез от сахалинского ЦБ Экономисты объяснили, что такое акции и облигации, как и зачем ими торгуют
Для сравнения с инвестициями в недвижимость рассмотрим облигации федерального займа (ОФЗ) как наиболее низкорисковые ценные бумаги. Как утверждают финансисты, ОФЗ с точки зрения кредитных рисков самые безопасные облигации: крайне мала вероятность того, что государство не сможет выплатить купоны или вернуть номинал.
Но важно учитывать также и влияние ключевой ставки на доходность (она напрямую зависит от изменения этого показателя), изменение цен на бирже на конкретные бумаги. Фактически, если рыночная стоимость облигации упадет ниже номинала, то ее продажа приведет к убыткам.
Здесь же работает и правило с инфляцией, как и в случае с вкладами: вложенные в облигации деньги могут потерять покупательную способность до даты погашения. Однако существуют облигации с плавающим купоном, который изменяется в соответствии с ключевой ставкой, но таких значительно меньше, чем с фиксированным купоном.
Так, на бирже торгуются ОФЗ со сроком погашения вплоть на десятилетия вперед, а купоны со ставкой около 8% от номинала 1000 рублей выплачиваются 2-4 раза в год. Предположим, что потенциальный инвестор купил 8 тыс. облигаций на 8 млн рублей со сроком погашения, равным среднему сроку окупаемости квартиры в Южно-Сахалинске — 13 лет.
В идеальных условиях, если к концу погашения рыночная цена бумаги будет равна номиналу — 1000 рублей — то получается следующее: за 13 лет общая сумма купонов будет равно около 640 тыс. рублей — это 13% доходности.
Резюме
В сухом остатке получается, что без учета налоговой нагрузки, инфляции и других факторов, влияющих на стоимость, банковский вклад оказывается выгоднее. Но как правило выбор инвестиционных инструментов основывается на финансовых возможностях инвестора, стратегии инвестирования и необходимостью быстрого доступа к прибыли. Во всех этих случаях каждый решает для себя, что для него удобнее и выгоднее — вложить деньги в недвижимость, ценные бумаги или депозит.
| Тип вложений | Доходность | Плюсы | Минусы |
| Недвижимость | 6-10% | Низкие риски, ликвидность | Долгие сроки, возможны периоды потери доходности |
| Банковский вклад | 13% | Безопасность, простота управления | Зависимость от инфляции и ключевой ставки |
| ОФЗ | 13% | Безопасность, возможность диверсификации | Рыночные риски |
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
