SakhalinMedia, 26 июня. Рынок недвижимости Сахалина переживает непростые времена: объёмы ввода опережают темпы покупок квартир, часть новостроя простаивает, а банки фиксируют рост рисков по проектному финансированию. В этих условиях нужно найти точку равновесия: оптимизировать продажи под нужды покупателя, минимизировать проблемы застройщиков и обеспечить выгодные условия для продаж.
Эксперты обсудили свое видение ситуации и предложили пути решения на круглом столе "Строительный бум на Сахалине: риски затоваривания и финансовая устойчивость застройщиков" (16+), который прошел 24 июня в Южно-Сахалинске. Мероприятие организовано ИА SakhalinMedia и Издательским домом "Губернские ведомости" при поддержке СахГУ. Подробнее о том как изменился рынок недвижимости региона с точки зрения специалистов из разных сфер — в материале.
Проблемы действительно есть
Обсуждение началось с констатации факта: объемы вводимого жилья на Сахалине серьезно опередили платежеспособный спрос. Как отметила заместитель министра строительства Сахалинской области Татьяна Соловьева, на сегодняшний день действительно есть дисбаланс между спросом и предложением на рынке первичной недвижимости.
Мы понимаем, что это связано в первую очередь с платежеспособностью населения. Так же отмечу, что министерство строительства Сахалинской области со своей стороны оказывает всю возможную поддержку застройщикам, которые, как правило, обращаются за помощью в технических нюансах, — рассказала спикер.
Николай Давыдов: План по жилью в Сахалинской области выполнен, а не провален Министр строительства Сахалинской области — о реальных показателях нацпроектов, доступности жилья и перспективах отрасли в 2026 году
Дефицит покупателей
Одной из главных проблем в сфере недвижимости Сахалина эксперты выделили снижение спроса на жилье. По словам эксперта сектора продаж "Сахалинского ипотечного агентства" Евгения Мордовцева, реализующего ЖК "Горизонт", проект пока выполняет планы по продажам.
Евгений Мордовцев и Татьяна Соловьева. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
Однако, консультируя граждан по другим объектам и сегментам, специалисты агентства ежедневно сталкиваются с главной проблемой рынка — значительным падением платежеспособности населения.
"С начала года на платформе агентства было зарегистрировано 700 обращений граждан, и лишь семь из них касались покупок без первоначального взноса. Эта схема не совсем "белая", и большинство застройщиков так работать отказывается. Поэтому гражданин вынужден либо копить первоначальный взнос и откладывать покупку квартиры на продолжительное время, потому что стоимость квадратного метра растет", — рассказал эксперт.
Деньги решают
Федеральную и региональную аналитику озвучил руководитель клиентской команды Среднего бизнеса АО "Альфа банк" Александр Решетов. По его словам, рынок подает тревожные сигналы: рост цен на первичное жилье с начала года составил всего около 3%, что ниже уровня инфляции в 3,6%.
Фактически это означает снижение реальной стоимости "первички". Темпы продаж падают уже третий год подряд, а себестоимость строительства неуклонно растет из-за удорожания материалов и работ. Из-за отставания темпов продаж от прогнозных застройщики сталкиваются с кассовыми разрывами и получают более высокие коммерческие ставки по кредитам.
Со стороны банков ужесточается экспертиза застройщиков. Уже гораздо меньше девелоперов становятся для банка интересными за счет роста риска неплатежеспособности. Аналогичная ситуация складывается и с физлицами — граждане также становятся менее платежеспособными, в связи с этим увеличилось число отказов по ипотеке, — рассказал Александр.
Из-за высоких ставок и разницы в цене покупатели массово уходят с первичного рынка. Как отметил представитель банка, сейчас "вторичку" купить дешевле и выгоднее. Люди перенаправляют средства в сегменты комфорт— и бизнес-класса на вторичном рынке, а также активно осваивают индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — от капитальных домов до дачных коттеджей.
Александр Решетов. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
Предпочтения в ипотеке
Абсолютное большинство сделок по-прежнему приходится на государственные программы, большая доля из которых — Дальневосточная ипотека. Об этом рассказала начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик (16+) Анастасия Кулаева.
Если раньше основными заемщиками были молодые семьи, то последние три месяца лидерство перехватили врачи и педагоги. При этом, сахалинцы приобретают недвижимость не только по государственным программам. Ипотеку по базовым рыночным ставкам оформляют заемщики старше 40 лет без детей, не подпадающие под льготные категории.
Большую роль в формировании спроса играют застройщики, которые идут на уступки — субсидируют кредиты, снижая ставку для покупателей
Анастасия Кулаева. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
Ликбез в недвижимости
Несмотря на ряд льготных условий и мер поддержки от властей, эксперты отметили, что сахалинцы зачастую просто не знают, на какую помощь они имеют право при покупке жилья. Как подчеркнул, что эксперт сектора продаж "Сахалинского ипотечного агентства" Евгений Мордовцев бывает и так, что покупатели не знают о выплате в размере 400 тысяч рублей для молодых семей и участников СВО по инициативе губернатора. Кроме того, не все до конца понимают, как работает дальневосточная ипотека.
"С начала года мы выезжали с презентациями в северные города Сахалина, и результаты не заставили себя ждать: сразу после выступлений заключались сделки. Теперь в планах — охватить Корсаков, Холмск, местные больницы и школы. Я рекомендую делать то же самое и другим застройщикам, потому что на общих мероприятиях девелоперам выделяют лишь 10-15 минут, чего катастрофически не хватает, чтобы рассказать и о своем ЖК, и о всех тонкостях госпрограмм", — рассказал специалист.
Однако разные проекты ЖК находят своих покупателей по-разному, несмотря даже на расположение в пределах одного города. Заместитель генерального директора ООО "СЗ САХАЛИНДОМ" Ксения Садовская рассказала, как удалось заселить несколько других жилкомплексов.
Справа: Ксения Садовская. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
— Компания уже не раз посещала войсковые части, делая упор на участников СВО. У них нет привязки к возрасту, как по дальневосточной ипотеке, а выплаты, например, при ранении, превышают 400 тысяч рублей, которые могут получить все, — рассказала Ксения.
Специалист отметила, что один из ЖК, построенный фирмой — ЖК "Аралия" — в основном был "раскуплен" именно за счет грамотного использования льгот: региональные сертификаты на 2,5 млн рублей и материнский капитал использовались как первоначальный взнос.
Более того, чтобы пробить финансовый потолок покупателей, девелоперы идут на беспрецедентные меры. В ход идет так называемый "комплексный продукт": застройщики совместно с банками-партнерами субсидируют ставку по дальневосточной ипотеке не до стандартных 2%, а до 1% по договору долевого участия.
Сахалинский рынок недвижимости находится в точке балансировки. Строительный бум, не подкрепленный платежеспособным спросом, привел к затовариванию рынка и вынуждает девелоперов находить новый подход к покупателю. В свою очередь сахалинцы, желающие приобрести жилье, пересматривают свои предпочтения в пользу "вторички" и частных домов. Эксперты подчеркнули: в этих условиях выживут лишь те игроки, которые смогут предложить рынку реальную финансовую гибкость и прозрачные схемы работы.
