SakhalinMedia, 30 июня. Кризис или перемены: чем живет сейчас рынок недвижимости Сахалина? Такой вопрос стал предметом дискуссии экспертов на круглом столе "Строительный бум на Сахалине: риски затоваривания и финансовая устойчивость застройщиков" (16+), организованном ИА SakhalinMedia и Издательским домом "Губернские ведомости" при поддержке СахГУ в Южно-Сахалинске.
Представители строительной отрасли, банковской сферы и риэлторского сообщества обсудили текущую ситуацию на рынке недвижимости, который, по мнению многих экспертов, переживает не упадок, а глубокую трансформацию.
Переформатирование вместо кризиса
Несмотря на снижение темпов продаж, участники дискуссии разошлись во мнениях относительно состояния отрасли. Вице-президент "Гильдии риэлторов Сахалина" Сергей Волошенко уверен, что паниковать рано.
Никакого кризиса на рынке недвижимости на Сахалине нет, кризис — в головах. Да, у нас спад, затишье, но это просто переформатирование и перерождение рынка. Это спокойная и взвешенная фаза после бурного роста. Выиграет тот, кто сумеет адаптироваться, — подчеркнул он.
О дисбалансе спроса и предложения заявил генеральный директор компании "Сахалинстройальянс" Иван Дулесин, отметив, что жилье становится слишком дорогим и недоступным для массового покупателя.
Слева: Иван Дулесин. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
С ним согласился и представитель банковской сферы, руководитель клиентской команды среднего бизнеса АО "Альфа-банк" Александр Решетов. Он акцентировал внимание на том, что отрасль критически зависит от заемных средств: застройщики строят на кредиты, покупатели приобретают в ипотеку. На фоне роста ставок и первоначальных взносов кредиты становятся менее доступными.
Чтобы шагнуть дальше, стоит задуматься над качественной подготовкой отдела продаж, договоренностями с агентствами недвижимости и независимыми риэлторами: до сих пор до 40% квартир продают именно они, напрямую с застройщиком контактирует не больше 62% приобретателей.
Роль госпрограмм
Низкие темпы продажи квартир "расслабляют" застройщиков, из-за чего те допускают задержки ввода домов в эксплуатацию, а затянутые сроки автоматически увеличивают себестоимость квартиры. Как отметил Решетов, на Сахалине очевидна тенденция к уходу в ИЖС, если этот тренд набирает обороты, то стоит передислоцировать и свои усилия.
Участники круглого стола отметили, что господдержка на Дальнем Востоке, и в том числе на Сахалине, продолжает оказывать значительно влияние на продажи. Помимо льготной дальневосточной ипотеки, которая недоступна в других федеральных округах, многодетные семьи все еще получают сертификаты на погашение ипотеки, а многие категории граждан могут претендовать на 400 тысяч от региона в качестве первоначального взноса.
Заместитель гендиректора компании "СЗ Сахалиндом" Ксения Садовская рассказала, что девелоперы уже согласны снизить ипотечную ставку с двух до одного процента, но при одном условии — если покупка будет оформляться через договор долевого участия (ДДУ), а не через куплю-продажу.
"Значительная часть граждан, имеющих право на льготы, просто не осведомлена о существующих привилегиях. Грамотные информационные кампании, которые должны проводить застройщики, риелторские агентства и другие игроки рынка, помогут существенно увеличить спрос и повысить узнаваемость доступных программ", — отметила спикер.
Слева: Анна Борщ, справа: Ксения Садовская. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
Стабильный спрос: по семь сделок ежедневно
На фоне мнений о том, что рынок жилья Сахалина страдает от избытка предложения, звучали и оптимистичные отчеты о высоких продажах. Сергей Волошенко отметил, что времена, когда сахалинскую недвижимость скупали ради инвестиций, прошли: ликвидность таких вложений упала, и рынок это осознал.
"Сегодня происходит банальное перераспределение финансового капитала. При этом платежеспособный спрос сохраняется. Более того, аудитория покупателей расширяется: из-за активного привлечения специалистов из других частей страны население острова увеличилось на несколько тысяч человек, и каждому из этих новоселов требуется крыша над головой", — отметил вице-президент "Гильдии риэлторов Сахалина".
Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов "ДомКлик" Анастасия Кулаева также подтвердила, что покупательская активность находится на высоком уровне. По ее данным, в течение последних трех месяцев фиксируется бум покупок новостроек среди работников образовательной и медицинской сфер. Спикер добавила, что ранее для их компании было неслыханно закрывать по семь сделок в день, однако сейчас это стало реальностью.
Анастасия Кулаева и Александр Решетов. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
Представитель СРО строителей Сахалинской области Анна Борщ заявила, что ситуация на рынке далека от кризисной. В рамках панельной дискуссии она выдвинула идею: раз остров продолжает притягивать переселенцев из других территорий и спрос на съемное жилье остается стабильно высоким, девелоперам имеет смысл освоить нишу арендных домов.
Для этого, по ее мнению, строительным компаниям стоит выйти с прямыми предложениями по выкупу квартир к крупным работодателям и региональным властям, чтобы комплексно закрывать кадровые и жилищные потребности области.
Эксперты обсудили спрос на жилье на Сахалине в условиях кризиса Представители строительной и банковской сферы обсудили, как изменился рынок недвижимости региона (ФОТО)
Важность адекватного ценообразования
Сергей Волошенко убежден, что любой тупик можно преодолеть через переговоры. В качестве успешного примера он привел историю с жилым комплексом "Сердце Сахалина" в Корсакове. Изначально столичный девелопер, имеющий большой опыт работы в разных уголках России, выставил ценник, который казался местным жителям космическим. Однако благодаря конструктивному диалогу застройщик прислушался к специфике локального рынка и пошел на уступки, скорректировав стоимость.
"Хотя количество желающих приобрести жилье не сократилось, требования клиентов заметно выросли. Люди стали подходить к выбору более тщательно. Наблюдается четкий тренд: при текущем уровне цен, который колеблется в диапазоне от 140 до 180 тысяч рублей за "квадрат", покупатели все чаще отдают предпочтение вариантам с чистовой отделкой "под ключ". Люди больше не хотят вкладывать дополнительные деньги и нервы в самостоятельный ремонт, предпочитая сразу заезжать в готовые квартиры", — отметил эксперт.
В центре: Сергей Волошенко. Фото: Владислав Беляцкий, ИА SakhalinMedia
Александр Решетов, в свою очередь, предостерег об опасности необоснованного завышения цен. По его словам, стоимость должна строго опираться на реальную себестоимость строительства.
Специфика сахалинского рынка такова, что он физически не сможет впитать огромные объемы жилья премиальных сегментов — классов "комфорт" и "бизнес". Местная действительность не позволяет девелоперам манипулировать ценообразованием по тем принципам, которые отлично работают в столичном мегаполисе, подытожил специалист.
