Рынок недвижимости в Сахалинской области изобилует выбором. Новые современные ЖК в Сахалинской области растут как грибы после дождя, но и большая часть "вторички" представляет собой вполне лакомый "кусок" для островитян. Однако, несмотря на выбор, покупка и продажа жилья продолжают оставаться ответственным и, порой, очень трудным шагом. Продавцов и покупателей на каждом этапе сделки могут ожидать неприятный сюрпризы и "подводные камни". Многие, кто планирует сделки с недвижимостью, принимают решения обратится к профессионалу — риелтору.
Риелтор — это квалифицированный специалист, который помогает людям в решении вопросов, связанных с недвижимостью. Он занимается поиском покупателей и арендаторов, организацией просмотров объектов, ведением переговоров и оформлением необходимых документов. Традиционно, риелторы обладают знаниями в области права, экономики и маркетинга, что позволяет им работать на рынке недвижимости.
О том, как обстоят дела с рынком жилья в Сахалинской области и о работе риелтора, редакции ИА SakhalinMedia рассказала специалист риелторского агентства "ДВ-метрия" Марина Де.
— Марина, расскажите, как люди становятся риелторами? Существуют ли специальные образовательные программы в университетах, которые готовят специалистов в этой области?
— Признаюсь честно, раньше для меня риелторы были загадочными фигурами, вызывавшими некоторое недоверие. Возможно, это связано с тем, что в советские времена некоторые люди сталкивались с обманом, и у многих остался негативный осадок. В начале обучения в компании осознала, насколько важны человеческие качества в этой профессии. Порядочность, честность и открытость играют огромную роль.
Марина Де. Из личного архива Марины Де
Я могу поделиться своим опытом обучения, который является типичным для многих риелторов. Некоторые приходят в агентство недвижимости и изъявляют желание стать риелторами. Компании часто предоставляют обучение на месте. Бывает так, что новичка сажают за холодные звонки и заставляют прозванивать объекты и набирать себе клиентов. Есть и те, кто "бросает в воду" и ждет, что человек научится сам. Так произошло в моем случае: я выбрала изучение вторичной недвижимости, так как это сложнее всего.
Вторичная недвижимость подразумевает больше нюансов, таких как приватизация, наследственные вопросы и многое другое. Я хотела изучить именно это направление, поэтому сразу погрузилась в практику, параллельно читая теоретические материалы. Мои первые клиенты стали моими учителями, так как я предупредила их, что учусь и могу совершить ошибки. Люди понимающе относились, и я смогла быстро набраться опыта.
— Как изменился рынок недвижимости в последнее время?
— Когда я начала работать в прошлом году, рынок недвижимости был очень благоприятным благодаря множеству программ и государственной поддержке. Ставки по ипотеке были значительно ниже, и условия были гораздо проще. Сейчас ситуация изменилась: господдержка сократилась, ставки выросли, а банки стали строже в оценке заемщиков. Рынок недвижимости стал менее доступным, и многие риелторы столкнулись с новыми вызовами.
По данным ДОМ.РФ, количество ипотечных кредитов в июле 2024 года сократилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, в августе — также на 46%, в сентябре снижение составило уже 59%.
Кроме того, в последнее время наблюдается рост первоначального взноса на покупку недвижимости. Это связано с изменениями в экономике и финансовой политике государства. Банки стали более строго подходить к оценке кредитоспособности заемщиков, требуя большего первоначального взноса для минимизации своих рисков.
Однако выход из такого положения есть — в некоторых случаях банки могут предложить специальные программы, которые позволяют взять ипотеку без первоначального взноса. Однако такие программы обычно имеют более высокую процентную ставку, чтобы компенсировать риски банка. Это может сделать выплаты по ипотеке более дорогими в долгосрочной перспективе.
— Какие факторы влияют на стоимость жилья?
— Цены на недвижимость зависят от множества факторов, включая ключевую ставку, местоположение объекта и доступность ипотечных программ. Например, в городах из-за высокой ключевой ставки и отсутствия привлекательных ипотечных предложений цены на вторичное жилье снижаются. В сельской местности, где действует Дальневосточная ипотека под 2%, цены на недвижимость выше, но и спрос на них с каждым разом все больше.
Цены на новостройки формируются под влиянием стоимости стройматериалов, логистических затрат и нехватки квалифицированных кадров. Региональные особенности, такие как удаленность Сахалина и ограниченный доступ к некоторым материалам, также играют роль.
Некоторые застройщики проектируют квартиры, ориентируясь на минимальные площади, соответствующие условиям ипотечных программ. Это позволяет покупателям легче справляться с первоначальным взносом и ежемесячными платежами.
Кроме того, высокая процентная ставка делает ипотеку практически недоступной для большинства людей, что приводит к снижению спроса на вторичное жилье. Стоимость квартир падает, и некоторые объекты могут оставаться непроданными месяцами. От риелтора зависит, насколько грамотно он оценивает ситуацию и ведет переговоры с покупателями. Иногда снижение цены на 10% или более может помочь быстрее продать объект. Однако следует помнить, что на рынке новостроек и строительства цены продолжают расти, поэтому продажа старой квартиры ради новой может оказаться невыгодной.
— Какие юридические аспекты нужно учитывать при покупке или продаже недвижимости?
— При продаже недвижимости мы запрашиваем у владельцев все необходимые документы, чтобы проверить историю объекта и удостовериться в его юридической чистоте. Важны сведения о правообладателях, основаниях приобретения квартиры, наличии детей или других лиц, имеющих долю в собственности, а также информация о сроке владения недвижимостью.
Также важно выяснить, использовался ли материнский капитал при покупке, есть ли обременения от банка или другие ограничения. Все это помогает определить, какие покупатели смогут приобрести данную квартиру без дополнительных сложностей.
Марина Де. Из личного архива Марины Де
Мы объясняем клиентам все нюансы, связанные с выбранным объектом, чтобы они понимали, какие риски могут возникнуть и какие дополнительные затраты потребуются. Наша задача — обеспечить безопасность сделки для обеих сторон: защитить интересы продавца и гарантировать, что покупатель получит чистый объект без юридических проблем.
— Какие основные трудности возникают у клиентов при покупке или продаже недвижимости?
— Одна из недавних ситуаций, с которой я столкнулась, была связана с неправильными документами у продавца. Покупатели обратились ко мне после неудачной попытки провести сделку в другом агентстве. Они считали, что все договоренности достигнуты и осталось только сопровождение сделки. Однако, когда мы начали проверку, оказалось, что документы продавца не в порядке. Это привело к необходимости исправлять документы и подготавливать квартиру к сделке.
Марина Де. Из личного архива Марины Де
Также выяснилось, что у продавца возникнут налоговые обязательства, что также стало неприятным сюрпризом. Ситуация показала, как важно иметь профессионального риелтора, который сможет предвидеть и устранить подобные проблемы. Без моего участия покупатели могли бы понести значительные убытки.
Такие случаи подчеркивают важность использования услуг риелтора, который сможет оценить все аспекты сделки и предотвратить возможные проблемы. Плата за услуги риелтора незначительна по сравнению с возможными потерями, связанными с неправильной документацией или юридическими ошибками.
— Какие виды недвижимости пользуются наибольшим спросом в нашем регионе?
— Сейчас новостройки пользуются большим спросом среди покупателей по нескольким причинам. Во-первых, новые дома часто строятся с использованием современных технологий и материалов, что обеспечивает более высокое качество жилья. Во-вторых, в новостройках часто предлагаются современные планировки и архитектурные решения, которые могут быть более привлекательными для покупателей. В-третьих, новые дома часто расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, что делает их более удобными для жизни. Наконец, некоторые покупатели предпочитают покупать квартиры в новостройках, чтобы избежать проблем, связанных со старыми коммуникациями или необходимостью проведения дорогостоящего ремонта.
Возможность приобретения квартиры в новостройке по льготной ипотеке также способствует увеличению спроса. Государственные программы, такие как Дальневосточная ипотека под 2%, делают покупку жилья более доступной для многих семей. Чаще всего сейчас покупают квартиры в Троицком, Новотроицком так как они идеально подходят под условие "сельская местность".
— Какие типичные ошибки совершают покупатели и продавцы недвижимости?
— В контексте ипотеки, самостоятельная подача заявки может привести к отказу или сокращению одобренной суммы. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется обратиться к профессиональному риелтору, который проведет тщательную проверку кредитной истории и оценит шансы на получение ипотеки. Важно учитывать, что многие люди не знают о наличии у них просрочек или высокой кредитной нагрузки, что может существенно повлиять на решение банка.
Риелторы также могут помочь найти возможности для снижения первоначального взноса или приобретения недвижимости без него.
Марина Де. Из личного архива Марины Де
Банки также советуют не упускать возможности, предлагаемые Дальневосточной ипотекой, даже если в данный момент нет необходимости в покупке недвижимости. Специалисты отмечают, что снимать квартиру становится менее выгодным, чем выплачивать ипотеку, учитывая текущие ставки аренды и низкие процентные ставки по ипотеке. В связи с этими изменениями многие федеральные застройщики направляют свои усилия на Дальний Восток, где спрос на жилье остается высоким благодаря доступности Дальневосточной ипотеки.
Кроме того, люди совершают ошибки в налоговой отчетности, что может привести к неприятным последствиям, поэтому важно внимательно следить за правильностью всех документов.
— Какой совет вы могли бы дать людям, которые хотят приобрести жилье?
— Первое, что необходимо, — это способность быстро принимать решения. Нужно четко понимать, чего мы хотим, и уметь слушать мнения разных людей. Я, как клиент, предпочитаю консультироваться с несколькими специалистами, прежде чем принять окончательное решение. Это помогает мне получить более полное представление о ситуации и выбрать наилучший вариант.
Когда вы уже выбрали своего специалиста, важно доверять его мнению и рекомендациям. Бывают случаи, когда процесс идет не так гладко, как ожидалось, но важно сохранять спокойствие и продолжать работать вместе.
Марина Де. Из личного архива Марины Де
При продаже недвижимости на вторичном рынке нужно быть готовым к тому, что рынок может быть сложным. Если вы действительно хотите продать квартиру, важно проанализировать, насколько вы готовы снизить цену, чтобы привлечь покупателей. Если у вас нет срочности в продаже, процесс может затянуться.
Также важно понимать, что сейчас спрос на недвижимость ниже, чем предложение. Если вы хотите быстро продать квартиру, возможно, придется снизить цену ниже рыночной.
