SakhalinMedia, 29 мая. Все больше молодых людей рассматривают покупку недвижимости не только как крышу над головой, но и как источник пассивного дохода. Логика проста: заселил жильцов — и квадратные метры сами платят за себя. Но через какое время вложения вернутся полностью? Корр. ИА SakhalinMedia изучил актуальный рынок Южно-Сахалинска и подсчитал, сколько лет придется ждать, пока однокомнатная, двухкомнатная и трехкомнатная квартиры смогут окупить свою стоимость.
"Квартира-копилка" схема, которая звучит как финансовая сказка. Родители берут ипотеку на будущее ребенка, а чтобы ежемесячные платежи не висели мертвым грузом, жилье обустраивают и сдают. Арендаторы, по сути, гасят кредит, и когда недвижимость переходит к выросшему владельцу, она уже полностью или частично оплачена. В теории схема выглядит почти безупречной. На практике же ключевым становится вопрос срока окупаемости.
Сегодня средняя однокомнатная квартира в Южно-Сахалинске стоит от 6,5 миллиона рублей. Двухкомнатная — в среднем от 8 миллионов рублей. Трехкомнатная — от 10 миллионов рублей. Однако стоит уточнить, что в зависимости от района, состояния дома и метража стоимость может меняться.
Если рассматривать аренду, то однокомнатная квартира в Южно-Сахалинске сдается в среднем за 35–40 тысяч рублей в месяц. Диапазон объясняется просто: квартира в спальном районе с типовым ремонтом уйдет по нижней планке, а вариант ближе к центру и с более свежей отделкой — по верхней.
Двухкомнатные квартиры стартуют от 40 тысяч рублей, однако за действительно комфортное жилье в хорошем состоянии арендодатели просят минимум 50 тысяч рублей в месяц.
С трехкомнатными квартирами разброс еще заметнее: нижняя ценовая ступень составляет 50 тысяч рублей, но достойные варианты с современным ремонтом и удобным расположением уходят за 70–80 тысяч рублей, а в отдельных случаях стоимость аренды достигает и 150 тысяч рублей в месяц, если речь о премиальном сегменте.
Лето близко — цены на аренду квартиры в Южно-Сахалинске резко подскочили "Двушка" за 35 тысяч осталась в феврале — сейчас комфортное жилье стартует от 45 тысяч рублей в месяц
Таким образом при минимальной стоимости 6,5 миллиона рублей и среднемесячной аренде в 35 тысяч рублей годовой доход составит 420 тысяч рублей. Делим стартовые вложения на эту сумму — получаем около 15,5 лет. Если же квартира приносит стабильно 40 тысяч рулей в месяц, годовой доход увеличивается до 480 тысяч, а срок возврата денег сокращается до 13,5 лет. Таким образом, "однушка" в среднестатистическом сценарии полностью окупает себя за 13,5–15,5 лет.
Исходная цена двухкомнатных квартир — от 8 миллионов рублей. Если рассматривать скромный сценарий со сдачей за 40 тысяч в месяц (480 тысяч в год), окупаемость растянется почти на 16,7 года — ощутимо дольше, чем у компактного жилья. Однако стоит выйти на уровень "комфортного" предложения со ставкой 50 тысяч рублей в месяц, как годовой доход подрастает до 600 тысяч, а вложения возвращаются за 13,4 года. Фактически приходится либо экономить на ремонте и мириться с низкой арендной платой, растягивая окупаемость почти до 17 лет, либо вложиться в привлекательность объекта и сократить срок до 13–14 лет.
Тематическое фото. Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru
С трехкомнатными квартирами ситуация иная. При покупке в 10 миллионов рублей и сдаче по нижнему порогу в 50 тысяч рублей ждать возврата средств придется те же 16,7 года, что и для бюджетной "двушки". Но если сдавать 70–80 тысяч рублей, то годовой доход в 840–960 тысяч сокращает срок окупаемости до 12–10,5 года. А если квартира попадает в ту самую редкую нишу с арендой 150 тысяч рублей в месяц, то 10 миллионов возвращаются фантастически быстро — всего за 5,6 года. Правда, такие объекты скорее исключение, подтверждающее правило, и рассчитывать на массовый спрос в этом сегменте не приходится.
Таким образом однокомнатная квартира за 6,5 миллиона рублей при идеальной загрузке способна полностью окупиться примерно за 14 лет. Двухкомнатная при грамотном подходе к состоянию объекта вписывается в те же 13–17 лет, а трехкомнатная может как догнать "однушку" по срокам, так и обогнать, если владелец готов вложиться в качественный ремонт и нацелиться на состоятельных арендаторов.
Жильё на Сахалине: когда ипотека выгоднее аренды Корреспондент ИА SakhalinMedia разобрал расчёты с учётом первоначального взноса, льготных программ и реальных цен на рынке
