SakhalinMedia, 2 июня. Программа капитального ремонта МКД в Сахалинской области работает одиннадцать лет. За это время обновлены три четверти крыш и более половины фасадов в 4 723 многоквартирных домах. Однако вопросы у собственников не исчезают: почему взносы не покрывают реальную стоимость работ, как формируется очередь, почему ремонт ведётся поэтапно и что делать, если сосед не пускает мастеров в квартиру? Директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области Игорь Бондарев подробно рассказал ИА SakhalinMedia про экономику программы, логику производственных процессов, механизмы контроля качества и законодательные ограничения, которые не позволяют региональному оператору действовать единолично.
— Как именно формируется региональная программа и что определяет очередность домов?
— В программу включены 4 723 многоквартирных дома, соответствующие двум критериям: износ конструктивных элементов составляет менее 70% (то есть объекты не признаны ветхими или аварийными) и количество квартир превышает пять. При установке очередности учитываются год постройки, фактическая степень износа конструктивов и объективная необходимость в ремонте.
Игорь Бондарев. Фото: ИА SakhalinMedia
Необходимость подтверждается комиссионно с обязательным участием представителей муниципального образования, Фонда капитального ремонта и Государственной жилищной инспекции. Муниципалитет, располагая информацией о состоянии жилого фонда на своей территории, инициирует приоритеты. Однако главным фактором, влияющим на финальную очерёдность, остаётся наличие финансирования.
— Хватает ли средств на реализацию программы? Жильцы часто спрашивают, почему накопленные взносы не позволяют выполнить ремонт немедленно.
— Полная стоимость ремонта всех домов программы оценивается примерно в 257 млрд рублей. За одиннадцать лет выполнено работ на сумму 29 млрд. При этом с момента старта программы прошло уже более трети от отведённых тридцати лет.
В текущем году взнос за капремонт в МКД был повышен на 38% — с 13 до 18 рублей за квадратный метр. Несмотря на увеличение, это остаётся экономически незначительной суммой. Среднее накопление по типовому дому за одиннадцать лет достаточно на капремонт системы электроснабжения дома. Для ремонта кровли требуется в 3-4 раза больше, для фасада — в 5-10 раз.
Более 3 млн рублей хотят взыскать с сахалинского подрядчика за дефекты в МКД Строительная компания не устранила нарушения, поэтому заказчик выполнил ремонт за свой счет
Именно поэтому программа не может существовать исключительно за счёт собственников. Областной бюджет ежегодно обеспечивает от 60% до 75% финансирования. Без такой существенной доли соучастия региона выполнить работы в требуемом качестве и объёме невозможно.
— Почему ремонт проводится поэтапно, а не комплексно, по принципу "один дом — один контракт"?
— Гипотетически комплексный подход возможен, но он упирается в несколько объективных ограничений. Во-первых, в финансировании, которое распределяется трёхлетними краткосрочными планами. Во-вторых, в производственных мощностях подрядных организаций на островной территории. Даже при наличии средств, на рынке не существует необходимого количества компаний, готовых одновременно выполнить полный цикл работ на сотнях объектов.
В-третьих, в логистике и климате. Большинство материалов поставляется с материка, и в предыдущие годы сроки поставок достигали двух-трёх месяцев. Кроме того, технологические процессы жёстко регламентированы требованиями безопасности: при скорости ветра свыше 10 м/с, а также во время дождя или снегопада работы на кровле и фасадах приостанавливаются. Эти сдвиги объективны и не зависят от желания ускорить процесс. Скорость диктуется технологией, а не административными решениями.
— Какие результаты можно считать ключевыми за прошедшие годы и какова текущая производственная стратегия?
— Изначально мы выстроили программу по принципу приоритета защиты конструктива: сначала кровля, затем фасад и инженерные системы. Сегодня 75% крыш в программе уже отремонтировано, 53% фасадов приведены в нормативное состояние, тогда как инженерные сети обновлены лишь на 25%. В связи с этим производственная политика скорректирована.
Игорь Бондарев. Фото: ИА SakhalinMedia
Сейчас мы завершаем реконструкцию оставшихся кровель, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение фасадов от осадков, и последовательно переходим к масштабной замене инженерных коммуникаций. Фасадные работы продолжаются, но в меньшем объёме, с фокусом на балансировку нагрузок на бюджет и подрядные мощности.
— Как Фонд работает с гарантийными обязательствами и почему не все дефекты устраняются мгновенно?
— Гарантийный срок на выполненные работы составляет пять лет. Все объективные недостатки, возникшие по вине подрядчика, устраняются за его счёт. Однако оперативность напрямую зависит от сезона. Дефекты часто выявляются вне строительного периода, например, в ноябре. Зимой применение большинства фасадных и кровельных материалов технологически запрещено, поэтому обращения фиксируются, а работы переносятся на тёплый период.
Аналогичная ситуация возникает с инженерным оборудованием. Например, если требуется замена специфического узла, которого нет в региональной торговой сети, подрядчик заказывает его с материка, что занимает от месяца до полутора. Это логистическая и технологическая особенность, а не отказ в гарантийных обязательствах.
— Жители часто критикуют технологию "мокрый фасад" с использованием пенополистирола, связывая её с появлением сырости и грибка. Насколько это обоснованно?
— Субъективное мнение о несовместимости пенополистирола с комфортным микроклиматом не подтверждается практикой. Во всех случаях обращений по поводу плесени наши специалисты фиксировали не работающую систему принудительной или естественной вентиляции внутри помещений. При отсутствии воздухообмена влажность в помещениях критически возрастает, что создаёт идеальную среду для грибка, независимо от материала утеплителя. Технология "мокрый фасад" апробирована и применяется во множестве регионов.
При этом подбор материалов дифференцирован по климатическим зонам: для Курильских островов, севера Сахалина и южных муниципалитетов используются разные составы, устойчивые к конкретным температурным и влажностным нагрузкам. Дополнительно учитывается градостроительный дизайн-код, чтобы обновлённые здания гармонично вписывались в городскую среду.
Игорь Бондарев. Фото: ИА SakhalinMedia
— Насколько состояние дома после капремонта зависит от текущей эксплуатации и действий управляющих компаний?
— В первую очередь от качества текущего содержания. Если управляющая компания своевременно устраняет мелкие течи, герметизирует швы и контролирует состояние водостоков, ресурс кровли и фасада сохраняется значительно дольше. Два идентичных дома под управлением разных организаций через пять лет будут выглядеть по-разному. При этом мы регулярно фиксируем случаи механических повреждений, не являющихся гарантийными.
Например, уборка снега с кровли с использованием ломов или повреждение цокольной части здания спецтехникой при уборке территории. Такие дефекты возникают исключительно из-за нарушения правил эксплуатации, и их устранение лежит в зоне ответственности управляющей компании, а не Фонда.
"Вторичка" без риска: чек-лист сахалинского эксперта по безопасной покупке квартиры Правовая экспертиза, технический осмотр и инфраструктура: на что смотреть в первую очередь при сделке на вторичном рынке недвижимости
— Как организован контроль качества работ и существует ли механизм отстранения ненадёжных подрядчиков?
— Контроль осуществляет отдел строительного контроля. Инженеры выезжают на объекты юга Сахалина еженедельно, в центральных и северных районах — с периодичностью раз в две недели, на Курильских островах график корректируется логистическими и погодными ограничениями. При выявлении нарушения технологии работы немедленно приостанавливаются, объёмы актируются, а подрядчик обязуется выполнить переделку за собственный счёт.
Формирование и применение Фондом в одностороннем порядке "чёрного списка" невозможно в силу законодательства: отбор подрядчиков проводится через открытые конкурентные процедуры в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 615. В соответствие с ним, все подрядные организации, прошедшие законом установленную процедуру квалификационного отбора, имеют возможность принять участие в аукционах на подряд по капремонту многоквартирного дома. Наличие или отсутствие претензионной работы Фонда с подрядчиками не влияет на возможное их участие в аукционе.
При этом, для усиления контроля за качеством проводимых подрядчиками работ, Фонд всегда призывает собственников ремонтируемых домов оперативно сообщать о замеченных нарушениях напрямую инженеру строительного контроля Фонда. Прямые контакты специалистов Фонда, контролирующих ход работ и информация о сроках работ размещаются в паспорте дома на объекте, а также создаются чаты с активом жильцов.
Прямая коммуникация с нами решает вопросы быстрее и эффективнее, чем обращение в социальных сетях.
— Кто является основным должником по взносам и как Фонд взыскивает задолженность?
— В последние два года структура должников изменилась. В связи с сокращением муниципальных бюджетов муниципальные образования выбились в лидеры по просроченной задолженности. В частности, Оха, Невельск, Александровск-Сахалинский, Макаров, Смирных имеют многомесячную задолженность по взносам и продолжают её наращивать. С муниципальными образованиями и юридическими лицами ведется претензионно-исковая работа. Задолженность за взносы и пени будет взыскана в суде.
Игорь Бондарев. Фото: ИА SakhalinMedia
Также в плановом порядке ведется взыскание с собственников-физических лиц, не оплачивающих взносы на капитальный ремонт по выставляемым квитанциям. Направляются заявления о выдаче судебных приказов, ведется работа со Службой судебных приставов для обеспечения взыскания задолженности.
— Может ли собственник повлиять на сроки ремонта своего дома?
— Безусловно. Краткосрочный план капитального ремонта утверждается правительством Сахалинской области на трёхлетний цикл, обеспеченный подтверждённым финансированием. Если собственники считают, что их дом требует ремонта раньше запланированного срока, жилищное законодательство предоставляет им право самостоятельно привлечь специализированную организацию, состоящую в саморегулируемой организации (СРО), для проведения технического обследования.
На основании официального заключения этой организации, подтверждающего критическое состояние конструктивных элементов, дом может быть перенесён на более ранний срок в краткосрочном плане. То есть, закон позволяет собственникам самостоятельно заключить договор со специализированной организацией и повлиять на сроки проведения капремонта. На Сахалине есть проектные организации, уполномоченные проводить такие обследования.
— Острая проблема при замене инженерных сетей — отказ собственников пускать мастеров в квартиры. Как Фонд решает эту проблему?
— Например, когда речь идёт о замене стояков, отказ одного жильца блокирует работу по всему вертикальному контуру. Некоторые собственники зашивают трубы гипсокартоном или плиткой, другие прямо отказывают в доступе. Региональный оператор не обязан принудительно обеспечивать допуск через суд. Верховный Суд РФ уже давал разъяснения по аналогичным искам: функции регионального оператора определены в статье 180 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает возложения на регионального оператора обязанности по обращению в суд с исками с требованием о понуждении к предоставлению доступа к помещениям собственников при проведении капитального ремонта общего имущества.
В каких районах Южно-Сахалинска вода жесткая, а в каких — мягкая и почему Гендиректор "РВК-Сахалин" рассказал о различиях источников водоснабжения и технологиях очистки
Даже если мы инициируем судебный процесс, пока будет вынесено решение и обеспечен доступ судебными приставами, пройдёт полтора-два года. К тому времени подрядная организация уже выполнит оставшиеся работы, покинет объект, а выполненные объёмы будут закрыты актами. Возникает финансово-правовой вопрос: за счёт каких средств проводить отдельный конкурс на ремонт одного стояка?
Капитальный ремонт по закону подразумевает восстановление не менее 50% объёма конструктивного элемента. Отдельный стояк под это определение не подпадает, и мы не можем включать такие расходы в смету.
Игорь Бондарев. Фото: ИА SakhalinMedia
Поэтому единственным рабочим инструментом остаются разъяснительная работа, общие собрания собственников и оперативная коммуникация в чатах. Если один человек отказывается от участия, технически невозможно отрезать только его часть стояка, не нарушив целостность системы, и это остаётся риском для всех соседей по стояку.
— Как вы оцениваете перспективы программы на ближайшие пять лет? Что требует законодательных изменений?
— Ключевая задача — пролонгация региональной программы. Текущий цикл завершается в 2043 году, однако жилые дома продолжают вводиться в эксплуатацию и автоматически включаются в реестр. Межремонтные периоды для кровли составляют 20 лет, для фасадов — 30 лет. Фактически программа должна функционировать циклично и бессрочно, обеспечивая постоянное поддержание жилого фонда в работоспособном состоянии.
Сейчас возникает мотивационный дисбаланс: граждане, приобретающие квартиры в новых домах, видят финальную дату программы и понимают, что их очередь может не наступить до её окончания. Это снижает дисциплину платежей. Необходимо закрепить на законодательном уровне принцип, при котором программа автоматически сдвигается на межремонтные сроки каждого нового дома. Только так собственники будут видеть прозрачную перспективу и понимать, что их вклад гарантированно обеспечит ремонт жилья в будущем.
